天大19秋《房地产评价》在线作业二(满分)

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熊猫论坛:《房地产评价》在线作业二
+ g- O6 l  D* B+ A% C  x' N1.在评价陈述中陈述(),既是保护评价人员合理权益的需要,又是提示托付人和评价陈述运用者在运用评价陈述时需要留心的事项。
. k" a3 I4 V+ X; VA.评价师声
* D0 c4 V- x* n2 G; w9 g& |/ EB.评价的假定和捆绑条件
1 C: d" ?' b  R; l' mC.评价办法7 k6 l, w! n& I/ Z
D.评价对象% z! ]) Y% v4 q. M
答案:-7 b& ~0 M. O8 q  C

# O  v, Q/ O3 Q2 L2.运用成本法评估房屋报价时,影响评价结论精确性的要素有(    )。
! B: Y$ u& A. m1 m& J$ KA.生意两边有经济关系
2 K/ h8 t4 s# M; c- @7 T2 P2 f5 b9 ]B.会计报表中房屋计提折旧的初始记载的齐备性
: s; i1 v) T  \+ |1 j* TC.房屋结构类型招认的正确与否* K4 J& M& W! ]$ ^+ p9 ]' d0 C
D.房屋生意报价的精确性
( Z& B1 {6 _1 B9 p9 u# G- T# s答案:-: V% j$ H$ T0 ?% d
/ n+ Q5 S* h$ K$ _8 `5 {
3.下列关于房地产评价本质的表述中,差错的是()。
% |8 ^* s+ r4 P' P" DA.房地产评价是仿照市场定价而不是替代市场定价" u: J* z, y. m; J1 k9 ~% t. [
B.房地产评价是供给价值定见而不是作报价保征0 N" B) z" l- ^) k% I) K4 [
C.房地产评价会有过失而且不能有过失规模捆绑
4 l( K5 I, e& F+ Q/ AD.房地产评价是评估房地产的价值而不是报价
: w) m+ K; S* _: H* E答案:-
- |: `$ f0 s5 e2 c$ D$ c$ y
$ c% y; _$ n8 F: h1 e6 o, h! t) H1 ?2 L4.某开发商在开发某别墅区时,为添加获利前进了建筑密度和容积率,但成果反而使其别墅的报价降低,这是因为(    )。$ _# S/ Q1 Q; e: n
A.市场不景气
8 H* k: E1 g, k. OB.该别墅区的环境条件变差
+ L; Q5 G: ]. l4 uC.该别墅区的单位开发成本降低5 Y2 }- @$ g* }7 t9 ^- r
D.开发商获得满足的获利即可5 Y4 r, p. K0 q) E4 F# i  E
答案:-
9 Q% N; S) B+ ^3 l0 h: ^7 s2 P7 D5 V2 f( u. i
5.某套住所总价30万元,套内建筑面积125平米,套内墙体面积20平米,分摊的共有建筑面积25平米,则该住所每平方米建筑面积的报价为()元。
  E6 B/ ^: v9 D2 h9 A2 f# u" t! OA.1765
. v& O) t' T$ C& gB.2000
. y+ M( H9 o2 EC.20691 G& W9 W6 m$ F6 `& j  c
D.2400
% U- \$ N- ^2 I2 r1 k4 I7 O7 a* R答案:-
  j& d( a( f& w. y  Q3 R" i7 o0 h6 k' m
6.商业经营的房地产,其净收益为(    )。) S) c" v( B4 |
A.产品销售收入-产品销售成本-经营费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业获利
8 F8 a) `& K% l: a7 NB.产品销售收入-产品销售成本-经营费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业获利-出资利息
3 p; D& v' Y  S( Y  |& e5 D. aC.产品销售收入-产品销售成本-经营费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-出资利息2 m7 W; w- {2 H, Z) \
D.产品销售收入-产品销售成本-经营费用-产品销售税金及附加-管理费用-商业获利-出资利息
6 Z$ C" t( `8 [( d答案:-' ?# Y* R  ?& S0 e
+ [, K% t! U  e' f! a' j
7.假定开发法中,评价时点一般是(    )
8 |. N% m. `* tA.开发结束后的房地产价值所对应的时刻" W3 g1 }! v% s, P$ q. V
B.开发结束时的时刻
- Y. M0 R/ y# h5 ?C.悉数租售出去的时刻
# l2 T2 l1 e4 ^D.收购待开发房地产时的时刻8 L1 {/ Q0 C) E- E, L$ c
答案:-$ [- d# R" }3 v6 V3 Y
( V0 B3 _! @# \5 ]
8.一般房地产开宣告资获利率的计算基数为()。
2 `, H& n8 L1 d: k* \# o1 aA.土地获得成本+开发成本
1 K( y6 [' w- Z& W* [: @9 gB.土地获得成本+开发成本+管理费用
1 K4 W. p# |  r& e) t0 N9 _C.土地获得成本+开发成本+管理费用+销售费用
" z( ~* ~! ~/ B  C9 c5 TD.开发结束后的房地产价值
) s. V) _* _8 ^5 \答案:-9 a' ^' [- M- d: C& }6 f

5 N9 `5 o8 _6 a( w, S+ u  _: b# b9.楼面地价=(    )÷建筑容积率。
4 F  \+ p. U; C5 Z* I. Z; H: bA.建筑层数+ F8 E5 ?) I% b: D
B.建筑掩盖率
! J+ M% u. N' y& y8 D- M2 rC.绿地率
+ j+ H5 o: E0 B/ }; ?. @D.土地单价
% @4 q0 \9 o0 i! k/ m3 Y# o8 j答案:-
! u2 e+ P8 s7 U
/ @& [) j# q% `9 j/ W5 e6 S10.一般认为,生意实例的成交日期与评价时点相隔(    )以上的不易选用。0 N% i$ o" g$ p
A.1年/ _# l; `! s, H; P; z) B2 b1 i
B.0.5年. a: {' }' Z& S2 N/ @5 D' S
C.2年6 m0 N1 h& b/ b' q. c' b
D.3年. p7 Z6 ]- T; u7 b/ L
答案:-
8 V4 N2 ]- G+ w! G* H! x; z+ r6 ?, _2 W
$ H" n$ F- C. K' B) G# m  s7 d11.某商业房地产,在获得40年土地运用权的当年头步缔造,缔造期3年,建筑物经济寿数60年,则该商业房地产的折旧年限是()年。; C7 L' Q! X+ D
A.37
; Z! R# [  B' p% _7 Z+ ], rB.40" F2 C) N4 G% Z3 w
C.60$ q& x1 H5 V- a+ v* `* R
D.639 t5 r0 v) z# A% S' e3 W  F
答案:-
/ k7 O! S# U; u, L0 M
) y! Z. V4 H6 C2 P! d12.下列关于房地产评价原则的表述中,差错的是()。
8 d8 v5 H" _# I% H6 x& F8 CA.独立、客观、公正原则归于普适性原则
6 P4 f: r; ^! Z: `B.合法原则归于一般性原则
! E* }* ~7 g$ [* O; uC.最高最佳运用原则归于技木性原则
. b3 m# l4 T4 ]( sD.稳重原则归于一般性原则
2 \& @; O) _) t' I答案:-
* f3 N. r+ k0 c8 E8 _' {
/ N) O0 V! d' S8 \  ^/ Z13.以下哪种评价办法求得的价值更趋向于最高买价?(    )。
' j' @+ H) K& F" v2 tA.收益法# [% K; f0 R5 E" i) x
B.成本法
- I- ~) A1 z4 N$ B# ZC.假定开发法
4 C. c2 `' W1 U# t6 s5 tD.市场法
9 n) S( _; R5 F4 H4 V# g答案:-4 t$ V6 ?5 I" X% M, g8 t# p1 j

; i/ x& L' g6 v/ n7 K% R14.若较为精确地应用假定开发法时,应思考()。: A6 \+ N! E4 Y, S0 b; ]0 f0 ?
A.通货胀大影响
4 ^& P4 \( G+ N. T4 }* wB.出资利息要素
: a" I7 b7 R  @C.资金时刻价值  A8 @" Q0 m9 j; X
D.出资风险抵偿
2 R% B( F! w7 {' |# [# L答案:-
% {8 e5 Z' t0 d: E& a9 s6 G5 C8 e* g0 U: {8 F8 |
15.收益复原法又称承揽商法。2 m( @6 F- c( Y
A.正确
+ B# u2 t4 F! z1 fB.差错
  Z2 n6 O# ?/ a- J/ {答案:-
' ]3 u: P! ~" N+ p& d4 h& t* l
5 y" y+ r7 z* r* p" Y6 Q16.两宗什物情况相同的房地产,假定权益不一样,价值可以有很大不一样;而假定权益相同,则价值不可以能有很大不一样。
+ A& C4 c  g. J, cA.正确
* B5 Q" _8 I' t% FB.差错
/ r* P+ K' `) O$ m5 \/ _% Y答案:-
8 S, t  d7 I' F) E
/ V" g6 ]. j/ J$ ~5 d  m17.某评价对象为一旧厂房改造的超级市场,建设期为2年,该厂房建成5年后补办了土地运用权出让用续,土地运用期限为40年,土地运用权出让合同约好土地运用时刻届满不可以续期。建筑物经济寿数为50年。假定残值率为零,选用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。
* Z/ t1 s! W4 E( c, {/ W, ~A.2.00%
; w3 J- z" i* a; A1 P2 {B.2.13%0 A4 K7 p9 Y  c7 g& i$ r
C.2.22%, L. c* W, b2 T& x: ^
D.2.50%
; B4 N) ~; p. ^/ ^: n答案:-
4 ]0 r9 {- c& ?; I5 r& _5 E% j2 O- v
18.某高层住所大楼,房地总价值为8000万元,其间建筑物价值占40%。或人具有其间的一套住所,房地价值为150万元,该有些的建筑物价值为50万元,则此人占有的土地比例为()。7 y$ w! x) U+ ^% V% @% ?
A.19%
. X- `1 k$ D' ]1 mB.21%
+ q! |! C+ n4 P, c3 v: i: ]3 c  A0 OC.23%
1 K, r7 y% ?$ Z' U8 |7 uD.25%
. i! a& w" L; P0 i答案:-
; ^$ i1 R) B' l& ~2 P3 {* J0 M4 S+ Y2 q  w' Y4 y
19.某宗房地产的土地总面积1000m2,建筑总面积5000m2,房地单价1800元/m2,土地单价1500元/m2,建筑物的重置报价2000元/m2,九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳运用状况。: p  v8 c) R/ n8 g/ J; U
A.正确
# B4 T1 Y/ Y% ]9 ~B.差错
; h1 W2 S/ L7 u# L- `答案:-/ _" |7 L; }6 S& _9 s7 F

4 r# f8 ]: U2 Y5 t7 U20.下列情况中会致使房地产报价上升的是()。% D5 F6 S/ S2 H, r) r
A.上调告贷利率& i) H9 k& z2 V% r8 J- T! N
B.收紧房地产开发告贷  O* K7 ?. u4 Y# ~, D! d! ^
C.开征房地产持有环节的税收6 `( |( _* S6 F& p, r- N
D.添加土地供给5 G, M% m1 i: ], d8 f
答案:-
; h+ A  T, D' |+ u$ q7 K
: K$ S, \! t1 n% L. z21.某建筑物已建成10年,估计尚可运用40年,残值率为4%,该建筑物的成新率为()。. M  K4 ~/ h4 r; P- W3 D
A.75%
! P, T, P+ z- Z0 oB.79%' k# ^- f! v, _% ^/ @' p
C.81%
3 }2 G9 q7 d, {9 WD.84%* y8 x$ l* W, J7 m- h( q: d/ j
答案:-
/ {. W) l3 S6 s8 _% [& i' p
$ s$ I  S5 ^* R5 {; H, _# B8 U3 p22.某评价组织于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,评价时点为2003年6月15日。因评价成果有争议,2003年8月15曰进行复估,则复估的评价时点为()。
0 ^2 a' Q4 V6 ^- N7 g5 ~3 o2 VA.2003年6月15日
" v: }' s) @. D+ eB.2003年8月15日
9 D& E; N8 K) w, T2 _C.签定评价托付台同之日* K; C! o' E: J( h3 d4 U
D.评价人员与托付人商定的某日
" T4 f8 _+ L+ F( ^答案:-
" F9 q/ y& t5 X' o! D* ]$ R% D8 Y: b- ^0 o6 U
23.在运用假定开发法评估在建工程价值时,使用直接成本获利率预算开发获利的公式为开发获利=( )×直接成本获利率。
2 j. X7 f+ ]/ r3 Y. ]A.后续开发成本+管理费用5 H& b# @& i; \8 h" b
B.后续开发成本+管理费用+销售费用
: N/ R1 ?# w- @" y. p$ ~" WC.待开发房地产价值+后续开发成本8 w* b. B( V& E6 A! ?8 b: L8 A
D.待开发房地产价值+后续开发成本+获得待开发房地产的税费
9 o, M3 e9 j7 i; E' O5 v答案:-
0 _6 Q7 N3 B* I  [, y8 H5 ^3 v4 \2 z8 c$ q; z8 U! L2 K( ?
24.一宗土地运用假定开发法评估其报价:在商业用处下的预算成果为800万元,在居住用处下的预算成果为1000万元。城市规划规则既可作商业用处也可作居住用处,则该宗土地的评估报价应为(    )万元。
1 W2 @! F% z, a" RA.800  u/ N6 \% l# `, ~
B.1000& X: _5 e9 h2 V% |; z
C.900
. z/ @1 S0 J" i; x% b: XD.1800
: s6 M$ |  n8 ~$ c; T9 S答案:-2 Q( ^( @9 b1 e4 k" e4 V5 _
- q- _6 Q8 ]  c4 Z3 ?' ]& @
25.一宗房地产生意可以达到的充分条件是(    )。
  W: k5 m5 ^; M6 u+ wA.买方情愿付出的最低报价小于卖方情愿承受的最高报价( D' j" i( Q1 B7 \% J
B.买方情愿付出的最高报价小于卖力情愿承受的最低报价
& F/ _' t' S2 HC.买方情愿付出的最高报价大于卖方情愿承受的最低报价
5 S: }& T9 o9 i# u7 W4 JD.买方情愿付出的最低报价小于卖方情愿承受的最低报价1 \+ d. C1 l( B4 \; {# O
答案:-" Q( a6 ^; z; l8 t* u
& r8 E4 J+ {: ?3 X: e4 q& `
26.选用安全利率加风险调整值法断定资本化率的根柢公式为()。
, {8 n" k* Z$ E: H! M! J5 VA.资本化率=安全利率+出资风险抵偿一出资带来的优惠
+ g6 |- {' g6 G/ j+ R, NB.资本化率=安全利率+出资风险抵偿+管理担负抵偿一出资带来的优惠
" W4 ?) v7 N6 xC.资本化率=安全利率+出资风险抵偿+管理担负抵偿+通货胀大抵偿一出资带来的优惠* B5 l5 `: \  _- \4 j4 ^( v( j
D.资本化率=安全利率+出资风险抵偿+管理担负抵偿+短少活动性抵偿一出资带来的优惠( s7 a3 q! l& B  p) T( O
答案:-
. p  \% q- ^) C2 P) l$ K- C1 p9 P8 G0 j% P9 R, \% {
27.某一房地产报价水平的凹凸,首要取决于(    )供求情况。7 R( u. t' Y& P9 z
A.本区域房地产的1 J2 b7 D% R# C6 D; `
B.全国房地产的0 P  q* g9 P2 {" y$ L# |
C.本区域本类房地产的! q. u) O2 g. l. a+ U
D.本类房地产的
! \: w3 n* Z7 }. a: e答案:-
; h5 n: l5 F2 _! o6 w9 y
8 `1 C5 M- Y5 J+ M% ?( H28.某宗房地产的收益期限为30年,经过查询断定其将来每年的净收益根柢不变,经过预测得知其将来4年的净收益别离为23万元,24万元,23万元,25万元,酬劳率为10%,则该宗房地产每年的固定净收益报价为(    )万元。* E2 C& {2 j& l' @( N
A.23.75
5 n  E9 K# B2 L% ~- A7 @7 I. [" t9 rB.240 Y% L: O  o# e$ h: B3 T7 h
C.230 u, v0 r" X( ?
D.23.69
8 _2 h2 v) y' ^- V3 f7 H答案:-
) b/ M7 d6 h: \- ^& b; h' f$ `  W8 l4 H% F8 I& k
29.有一房地产,将来第一年净收益为20万元,估计此后各年的净收益会在上一年的基础上添加2万元,收益期为无限年,该类房地产资本化率为10%,则该房地产的收益报价为()万元。/ o8 v* ?! [/ K& U' O
A.4004 M: I' n+ l; W6 c+ O5 E' v
B.450$ |( J3 c4 U7 A" V! X3 G( f
C.500
5 R! A- `) O  j, k% K0 Z5 nD.5402 s$ c& ^$ o: |* O& D5 a  o
答案:-
" \" n% B/ W' ~4 {
5 ~) ?3 i! l+ n) N0 a0 u/ Q30.某评价组织于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,评价时点为2005年8月16日。因评价成果有争议,2005年12月15日进行复估,则复估的评价时点为(    )。6 T- ~; E* W* e+ j5 \
A.2005年8月16日
! U% L0 H" @( p# B, ]3 A% f, sB.2005年12月15日# f) c0 P+ H( S- F- k( y
C.评价作业时刻的任意一天
2 u8 @/ ~# x6 T( F# _D.评价人员与托付人商定的某天
8 h' J! M6 c3 V+ N7 R答案:-
+ e. P9 h4 ^' w, D
; h  W& X* H, r31.下列关于建筑物寿数和经春节数的说法中,正确的是()。
2 M( @, z& J( I1 b1 {; iA.建筑物的经济寿数短于天然寿数,有用经春节数也短于实践经春节数0 j. P7 F/ t) y& ]0 A5 @
B.建筑物的经济寿数长于天然寿数,有用经春节数也可以长于实践经春节数7 U) [: {; [: _% U8 K. @2 o( ?: _
C.建筑物的经济寿数与天然寿数相等,有用经春节数与实践经春节数也相等
" N0 J8 M/ k/ |% XD.建筑物的经济寿数短于天然寿数,有用经春节数可以短于也可以长于实践经春节数
- E+ u, e5 b% x9 u8 J- ^' p5 w) O答案:-4 v) {$ G. s4 J5 Q# R$ R
- i% t0 }8 C6 c3 G' B7 `
32.某宗房地产的评估报价为300万元,实践成交报价为380万元,这意味着该评估报价不是客观合理的。5 U# ~3 A- |- |$ p& Z
A.正确
) y& ^, c5 v% P  nB.差错, d  a. P5 `) W0 h, Y& `' s
答案:-/ G5 ]9 y/ E3 x
; X) J: ^% V6 Z
33.某宗房地产规划用处为商业,现状为超市,年净收益为18万元,估计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他非常好的用处,则根据()应按服装店用处进行评价。& [- t" W: w' t9 j' k: B( n
A.合法原则  K6 q+ D1 o% I
B.最高最佳运用原则+ b' a- B+ z, h
C.评价时点原则
, ?, p" Y! I8 z$ }8 }5 TD.替代原则/ z- M' Z  H2 p  `2 F
答案:-/ q5 t3 t0 ^; x

. @2 T& w! G5 X7 p. {% _+ \9 v34.某区域产品住所报价自1997~2002年别离为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2,选用均匀打开速度法预测2003年住所报价为()元/m2。
& L1 x4 T. t8 ^2 h6 w% ?A.4120  o! J$ {, d" g- O9 E
B.4149
2 [' {+ g3 ^) c& r8 a* |! NC.4184
2 F2 u9 g+ r" u' E$ D8 A$ _- qD.4216
8 [5 {& V* k0 g答案:-' K2 U2 a( k% `9 s. K4 {1 t
; u0 e; u9 E+ G6 C
35.一幢旧厂房改造的超级市场,在该旧厂房建成6年后补办了土地运用权出让手续,土地运用权年限为40年,建筑物经济寿数为50年。则这种情况下,计算建筑物折旧的经济寿数应为(    )年。
1 l5 j, K( w  @8 ]) G" F- k, ]+ qA.50
- Z; i/ o/ t8 K2 Y; yB.40
4 K+ W' n5 \  i7 Y$ jC.463 S/ B7 ?2 [( U$ R3 U/ ?( S9 C
D.不断定
4 ]1 C( S2 I! M! D+ J答案:-
8 T6 }! n# S4 r1 @) @' G4 k
" k$ K. e* k; R2 v. P" l% C36.关于出售的房地产,选用假定开发法预算开发结束后的房地产价值时,根据待估宗地的最佳开发使用方法和当地房地产市场现状及将来改变趋势,可以选用()和长时刻趋势法相结合进行预算。& [" ]; {, W$ a: u) V
A.比照法
. M2 ^  p2 H% Y3 Q$ qB.收益法" b& o4 {& E# a; h) h" Z
C.,成本法+ Y& x. g8 L, X# T% w* [3 K6 G
D.道路价法, {; e! i3 f' D# X
答案:-
9 w" e) N1 a! O
1 k3 M1 T" t, k% H. z- N37.资本化率(复原利率)=(    )+风险调整值。
4 L- {9 Z2 O- k1 IA.均匀获利率+ i6 q; \1 c  y1 X( C' Z/ e4 Y- @8 y
B.安全利率
% D  w1 r: r# b9 \7 n$ uC.经济增加率
+ R6 {! [& X' K; X3 C- i8 T: S- ZD.银行告贷利率+ Q( L0 Z: y% U
答案:-, a% B& t- O/ W1 W7 X& o# }" v
! w; Y, ~5 o5 P/ T2 C+ G
38.新建建筑物报价=(    )+缔造建筑物费用+正常利税。
! |8 {0 E8 @; Z0 \A.征地费
, {! e3 `  V; Q$ t. YB.拆迁安顿抵偿费
6 H0 c: \% B, k. T# o5 `/ DC.地价款
; b. p% j/ a6 G) T/ V# t4 pD.零
. t1 `3 p7 w) w/ c答案:-
! L$ i/ p8 k. q# `/ r3 D6 ?0 |% [/ O' [* W. s
39.某宗房地产的纯收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑物资本化率12%土地资本化率10%,则该宗房地产的总价值为(    )万元。
" r" ^# n  o2 _( MA.417
! q3 q- z+ P4 d: u' lB.5009 b- @# o6 D$ _0 y/ e; G
C.460
9 ~4 r+ P. y5 P7 e( CD.450
5 _- w4 R" L2 S1 P0 ^答案:-2 g* L2 R# {; X- h
, T. J& p! P% p+ X; k! G8 D
40.从广义的视点来看,价值可分为(    )。
* q% K4 z4 k6 X& {  w5 y1 R1 w8 CA.运用价值和交流价值
* j1 _* G" F, Y  Q1 Z9 I* UB.出资价值和市场价值
, l; B" y' |0 B5 x% TC.揭露市场价值和非揭露市场价值
: f: L' ~5 E( H5 m7 B1 _+ ?D.初始价值和账面价值
$ \; ?1 o8 E* v7 B答案:-  I6 `, o6 m8 t  \! @
- o. F$ o6 r; Z- J7 o( F! n' K
2 f: y7 i, g! m. k# V5 Y  X




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